北京旧房节能改造三大难点待解

2012年，北京对老旧住宅抗震加固节能综合改造工程拉开帷幕。第一个试点改造楼房朝阳区新源里11号楼如今已拆除脚手架，楼外工人正在给楼房打钢桩，楼内也正在进行着上下水管道的改造，预计7月将全部完工。首批试点改造的其他小区也陆续开始进行施工阶段的准备工作。
据悉，北京今年将完成882栋楼房的改造，每个楼房改造的施工单位、设计单位以及与居民的协调工作由各区、县老旧小区综合整治委负责。其中，施工、设计单位通过招标完成。
面对如此大规模的改造工程，北京市住建委房屋安全与设备管理处处长李自强向《中国建设报·中国住房》记者表示：“居民安置、资金来源、众多问题的协调都是执行过程中的难点。”
搬或不搬有分歧
首先，居民的协调工作相对复杂，很可能影响工程进度。
在北京朝阳区新源里试点工程顺利进行之际，海淀区甘家口1、3、4号楼的改造工程也于近期拉网动工。此改造项目与新源里试点项目最大的区别在于老旧房屋改造时居民不用搬出房屋。
从居民手里的《海淀区抗震加固及节能改造试点工程协议书》上记者看到，施工作业时间限定每天8小时，施工期间居民应离开施工现场，北京市海淀区老旧小区综合整治工程甘家口分指挥部将为居民们提供休息场所。
此种做法实现了试验设计环节最初的设想。市住建委相关负责人曾表示，如果改造期间居民搬出来，涉及用户过多，将对北京的房屋租赁市场带来空前压力。所以，前期试验的第一个目标，即居民不用搬出去。
这种做法得到改造项目部分居民的认可，但仍有部分居民不能够理解，拒绝在协议书上签字。有居民对记者表示，白天几乎全是施工时间，对于早出晚归的工作族来说尚可接受，但老楼里多为退休的居民，给生活带来不便。除此以外，由于部分工程对居民户内装修会造成较大破坏，因此也有居民因赔偿等细节问题没有和相关单位达成一致而拒签协议。
记者之前在新源里小区的采访了解到，朝阳区房管局对居民的安置工作做了统一安排，并给予部分安置费，而甘家口1、3、4号楼居民的协议书上并未提及安置费用。针对不签协议的居民，朝阳区专门为此设置了居民动员小组，与居民不断协商，直到意见达成一致才可动工。北京市住建委质量监督总站胡向东表示：“对于使用中的楼房进行改造，对居民造成的干扰肯定是有的，协调起来相对复杂，但出发点还是尽量满足居民的要求。”
资金保障是关键
不久前北京市举行的“老旧小区节能保温抗震加固综合改造”发布会上，北京市住房和城乡建设委相关负责人表示，北京至2015年底要完成1582个老旧小区的综合整治工作，涉及百万人口，今年北京将完成1500万平方米房屋抗震加固节能综合改造任务，涉及28234户居民882栋简易楼。
如此大规模的改造工程，资金保障是关键所在。
北京市人民政府关于《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》的通知中表明，市里专门设立了资金统筹组负责改造工程的资金保障问题。统筹组由市财政局牵头，在既定综合整治改造实施方案的基础上，负责研究确定财政资金来源，明确市财政补助的比例、规模、方式及对应项目，落实综合整治年度市级补助资金计划。
据悉，在资金筹措的渠道上，政府投资的150亿元财政资金已到位，除了政府投入的专项资金，相关部门正在积极引入社会资金和企业资金。具体模式为“楼房加层由开发商建设，政府回购用来做保障房，回购的钱再用来投资。”
李自强告诉记者，如果是加层、加电梯的房屋，可采取开发模式建设，减少政府资金投入的压力。不过，这种模式具体的相关政策还在研究中，因为其过程相对复杂，需一事一议。“比如小区能加多少面积，投资方能挣多少钱，还需综合审定才能确定。但可以肯定的是，一旦吸引众多开发商来做这件事情，资金来源的渠道会更广。”
加楼层、电梯考虑因素多
记者了解到，此次抗震加固节能综合改造任务的亮点在于通过工业化预制板的拼接达到给业主增加8至15平方米的额外面积。梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦告诉记者，增加面积无过多难点，增加电梯、楼层在技术上的处理较为复杂但也都可解决。比较困难的是，在协调住户意见的过程可能会出现争议。
事实上，旧房改造项目多为老旧小区，居民多为老年人，增加电梯可谓北京市政府对居民人文关怀的体现。开彦指出，增加的楼层可采用轻钢结构设计，对主体结构也不会造成过多影响，关键是钱由谁来出。
从记者了解的情况来看，试点小区住在3层以上的居民对加装电梯普遍兴趣浓厚，但他们也担心由于低层住户的反对而不能达成统一意见。
对此，李自强介绍，楼房一旦增加楼层，加电梯将是必然，居民不用支付电梯的成本，此部分的资金将在开发项目里做补贴平衡；若楼房只加电梯不加楼层的话，电梯费用将由业主支付。对于是否增加电梯和楼层，相关部门会尊重业主的意愿，对于居民来说没有硬性要求，为可选项目。
“增加的电梯我们会根据相关的指导意见，其中包括对业主筹集资金，业主利益的平衡，后期电梯管理等问题的解决，并在满足规划、消防安全与业主达成一致的条件下，才能安装。”李自强表示，增加楼层需要经过发改委立项，并通过结构鉴定其是否具备加层条件，同时还要考虑区里和业主是否有此积极性，在满足规划允许的条件下，才可加层。在规划环节，还要考虑该地块的容积率是否满足条件，加电梯处有无遮挡物，控高线是否满足，主体墙的承重范围等是否达到审核标准。